2026 Site ve Apartman Aidatlarına Yasal Zam Sınırı Var mı? Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre İtiraz Hakkı ve İşletme Projesi
Ocak ve Şubat aylarında toplanan Site Genel Kurullarında belirlenen yeni dönem aidat rakamları, kat malikleri ve kiracılar arasında tartışma konusu olmaya devam ediyor. Konut kiralarında geçmişte uygulanan %25 tavan sınırının aksine, aidat zamlarında yasal bir "Tavan Oran" bulunmamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 37. maddesi uyarınca hazırlanan "İşletme Projesi"ne dayalı gider hesaplamaları, fahiş aidat itiraz prosedürü ve Sulh Hukuk Mahkemesi süreci haberimizde.
Aidat Zamlarında "Yüzde Sınırı" Var mı? Kamuoyundaki yaygın yanlış kanaatin aksine, aidat artışlarında herhangi bir yasal üst sınır (TÜFE, ÜFE veya sabit oran) yoktur.
-
Hukuki Gerekçe: Aidat, bir kira geliri değil; binanın ayakta kalması, personelin maaşı, güvenlik, temizlik ve enerji giderlerinin karşılanması için toplanan bir "Avans" niteliğindedir.
-
Belirleyici Faktör: Aidat artış oranı, sitenin yıllık tahmini giderlerinin (Bütçe), bağımsız bölüm sayısına ve arsa payına bölünmesiyle ortaya çıkan **"Gerçek Maliyet"**e göre belirlenir. Enflasyonun üzerinde bir maliyet artışı varsa, aidat da o oranda artmak zorundadır.
2026 Yılı Tahmini Aidat Maliyet Tablosu (Gider Kalemleri) Aidatların neden arttığını anlamak için, bir sitenin bütçesini oluşturan ana kalemlerin 2026 yılındaki tahmini artış oranlarına bakmak gerekir. Aidatın %70'ini genellikle personel giderleri oluşturur.
| Gider Kalemi | Artış Nedeni | Aidat Bütçesine Yansıması |
| Personel Maaşları | Yeni Asgari Ücret + SGK Primi + Tazminat Yükü | %40 - %50 Artış |
| Elektrik (Ortak Alan) | Enerji Piyasası Tarife Değişiklikleri | %25 - %35 Artış |
| Bakım/Onarım | Asansör, Havuz Kimyasalı ve Yedek Parça (Döviz Endeksli) | %40 - %60 Artış |
| Su ve Isınma | İSKİ/Belediye Su Tarifeleri ve Doğalgaz | %20 - %30 Artış |
| Yönetim Hizmetleri | Profesyonel Yönetim Şirketi Ücretleri | %40 Artış |
(Analiz: Asgari ücrete gelen zam, kapıcı/güvenlik çalıştıran sitelerde aidatı doğrudan yukarı çeker. Bu artış keyfi değil, matematiksel bir zorunluluktur.)
"İşletme Projesi" Nedir ve Nasıl Kesinleşir? KMK Madde 37 gereği, site yönetimi gelecek bir yıllık dönemin tahmini gelir ve giderlerini gösteren bir "İşletme Projesi" hazırlamak zorundadır.
-
Projede; anagayrimenkulün bir yıllık yönetim giderleri, yakıt, kapıcı, kaloriferci maaşları ve sigorta primleri kalem kalem yazılır.
-
Her kat malikine düşecek tahmini avans tutarı (Aidat) belirlenir.
-
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (Kiracılara) imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir.
Adım Adım Aidat Zammına İtiraz Rehberi Yönetimin belirlediği aidatın fahiş olduğunu, gereksiz harcamalar içerdiğini veya arsa payı hesabının yanlış yapıldığını düşünenler için izlenecek yasal yol şöyledir:
-
Genel Kurula Katılım: En etkili itiraz yeri Site Genel Kurulu'dur (Toplantı). Burada bütçe görüşülürken "Ret" oyu verilmeli ve muhalefet şerhi toplantı tutanağına yazdırılmalıdır.
-
Tebliğ ve Süre: Toplantıya katılmadıysanız, İşletme Projesi size tebliğ edildikten itibaren 7 gün içinde Yönetim Kurulu'na yazılı olarak itiraz etmelisiniz.
-
İtirazın Sonucu: İtiraz edilirse Kat Malikleri Kurulu toplanıp projeyi karara bağlar.
-
Mahkeme Yolu (Sulh Hukuk): Kurulun kararı da tatmin edici değilse veya fahiş harcamalar (Lüks harcama) varsa, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne "Yönetim planının iptali veya aidatın uyarlanması" davası açılabilir.
Kiracılar Aidatın Hangi Kısmını Öder? KMK Madde 22 uyarınca kiracı, aidat borcundan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak;
-
İşletme Gideri: Temizlik, güvenlik, elektrik, su, personel maaşı gibi günlük giderleri Kiracı öder.
-
Yatırım Gideri (Demirbaş): Dış cephe mantolama, asansör yenileme, çatı tamiri gibi mülkün değerini artıran kalıcı giderleri Ev Sahibi (Kat Maliki) ödemek zorundadır. Kiracı bu parayı öderse kiradan düşebilir.
Önemli Uyarı: "Ödemiyorum" Deme Hakkınız Yoktur Dava açmış olsanız veya itiraz etseniz bile, kesinleşen aidatı ödemek zorundasınız. KMK Madde 20'ye göre aidatını zamanında ödemeyenlerden aylık %5 gecikme tazminatı (Yasal faizden çok daha yüksektir) alınır ve icra takibi başlatılabilir. Haklılığınızı ispat edene kadar ödeme yapmanız (İhtirazi kayıtla) yasal tavsiyedir.
